一、 私募与非法集资的区别：

房地产私募股权投资基金是一种汇集有限人群资金，通过股权并购的形式参与房地产项目运作，获得房地产开发超额利润的投资形式；而吸收公众存款则是一种面向不特定全社会公众群体的公募投资形式。前者属于私募投资类型，投资者多属有资本、有投资经验、可以进行风险甄别、有效的开展自我保护的人士。而后者则多为自我风险防范能力较弱、且个体资本实力也不强的普罗大众，一旦出现问题非常容易引起系统性金融风险。所以，法律对于私募的管制和门槛设置要宽一些，而对于公募则严加规制与规范。

作为私募领域的房地产股权投资基金，之所以会出现越界到公募领域从而触犯非法集资之担忧，本质上是因为我国现行的《合伙企业法》规定，有限合伙企业最多只能有50个合伙人，除去一个必要的普通合伙人，实质上能够提供资金的有限合伙人最多不超过49人。虽然私募股权基金所拉的“熟人”都是一些有钱人，但是这49个有钱人的出资却未必能够满足一个特定项目的融资需求。

于是，为了达到汇集更多资金的目的，实践中便出现多层有限合伙形式的架构（见图1），即一个有限合伙基金的有限合伙人本身就是一个有限合伙基金，这样的架构可以做很多层，直到募集到足额的资金。但是这样也就突破了合伙企业法关于合伙人人数的限制，触碰到了公募与私募之间的界限，从而出现了非法集资的嫌疑。













图1　有限合伙基金的构架

另一方面，为了保障投资人、基金管理人的资金安全，房地产私募投资基金通过复杂的合约安排实际上取得了保底收益。大部分房地产私募股权基金的这种安排已经是接近于类似利息的固定收益。因此，我们便可以根据实际出资人数和收益方式，划分出房地产私募股权投资基金以下的类型：


　　 收益获取方式


实际出资人数

非固定收益

固定收益

<=50人 组合1 组合2

>50人

组合3 组合4

根据我国刑法第176条规定，非法吸收公众存款或者变相吸收公众存款，扰乱金融秩序的行为构成非法吸收公众存款罪。非法吸收公众存款罪在客观方面表现为非法吸收公众存款或者变相吸收公众存款的行为。对于如何界定非法吸收公众存款和变相吸收公众存款的行为，国务院《非法金融机构和非法金融业务活动取缔办法》第四条第二款指出:“非法吸收公众存款，是指未经中国人民银行批准，向社会不特定对象吸收资金，出具凭证，承诺在一定期限内还本付息的活动;变相吸收公众存款，是指未经中国人民银行批准，不以吸收公众存款的名义，向社会不特定对象吸收资金，但承诺履行的义务与吸收公众存款性质相同的活动。”

同时，最高人民法院《全国法院审理全同犯罪案件工作座谈会纪要》（2001．l．21 法[2001]8号）规定界定非法吸收公众存款可以从吸收公众存款的数额、户数和给存款人造成的损失这三个维度进行考察，如果个人非法吸收或者变相吸收公众存款30 户以上的，单位非法吸收或者变相吸收公众存款150户以上的就可以认定为非法吸收公众存款或者变相吸收公众存款。

根据以上的法律法规，人数与是否承诺固定收益 是区分是否属于非法集资的关键点，我们分别对以上四种组合进行讨论。

组合1之讨论：

在这种情形下，合伙人的人数符合合伙企业法的要求，且合伙型基金进行非固定收益投资，完全是正规的私募股权基金的投资手法，不涉嫌任何非法集资问题。

组合2之讨论：

在这种情形下，合伙人的人数符合合伙企业法的要求且不超出《座谈纪要》认定的户数，但是合伙型基金进行固定收益投资，也不涉嫌非法集资，最多算是企业间的违规拆借。

但是，如果虽然符合合伙企业法关于合伙人人数的规定，但是却超出了《座谈纪要》超出的户数，最终合伙人也是取得保底收益，是否就涉嫌非法吸收公众存款呢？对