为贯彻执行建设部《前期物业管理招投标管理暂行办法》，进一步规范与完善物业管理招投标行为，结合本市物业管理的实际情况，现对本市行政区域内前期物业管理招标投标活动作出如下规定：
　　一、前期物业管理招投标的主管部门
　　上海市房屋土地资源管理局（以下简称市房地资源局）负责本市物业管理招投标活动的监督管理。
　　区、县房地产管理部门具体负责本辖区内的物业管理招投标活动的监督管理。
　　二、通过协议方式选聘物业管理企业的核准
　　(一)投标人少于3人的认定
　　在投标文件截止之日投标人少于3人的，住宅物业建设单位可持招标文件,招标、投标过程的情况书面说明以及相应证明向物业所在地的区、县房地产管理部门提出采用协议方式选聘物业管理企业的申请。
　　区、县房地产管理部门应在受理申请后的7日内，对符合规定条件的，应予核准申请。
　　(二)住宅规模的认定
　　住宅建设规模小于5万平方米建筑面积的，住宅物业建设单位可持《土地使用权出让合同》、《建设工程规划许可证》以及其他相关的项目开发建设批件向物业所在地的区、县房地产管理部门提出采用协议方式选聘物业管理企业的申请。
　　区、县房地产管理部门应在受理申请后的7日内，依照物业管理区域的划分情况予以核实，对符合规定条件的，应予核准申请。
　　三、招投标工作的完成时限
　　前期物业管理的招标人按照下述时限完成物业管理招标投标工作：
　　（1）新建商品住房预售的，应在申领预售许可证前完成；
　　（2）新建商品住房出售的，应在办理新建商品住房初始登记前完成；
　　（3）非出售的新建住宅物业，一般在交付使用前完成；
　　（4）已交付使用的住宅物业，一般在原物业管理服务合同终止或解除前2个月完成。
　　四、关于招标的相关事项
　　（一）招标工作的组织实施
　　招标人可以委托招标代理机构办理招标事宜,也可以自行组织实施招标活动;
　　招标人自行组织实施招标活动的，应符合下列规定：
　　（1）招标人是物业建设单位或相关物业产权人的，其法人代表（负责人）或其代理人参加招标工作小组；
　　（2）与招标物业相适应的经济、技术或管理类专业人员占招标工作小组成员总数的50％以上;
　　（3）自行编制招标文件，具备对投标人进行资格评审和组织评标的能力。
　　招标代理机构应当在招标人委托的范围内办理招标事宜，并遵守本规定对招标人的有关规定。
　　(二)招标文件的主要内容
　　招标人应当根据物业管理项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。
　　招标文件应包括以下主要内容：
　　（1）招标人的基本情况。包括招标人名称、地址、联系方式等；
　　（2）招标物业的具体情况。包括物业名称，座落地址，总占地面积，总建筑面积，绿化面积，房屋类型，产权性质，房屋幢数，套数，建筑结构，公建配套设施，主要设备设施，投标报价测算所需的各类技术参数和指标，物业档案（含施工或竣工图纸），小区平面图等；
　　（3）物业管理用房的配备情况；
　　（4）物业管理服务内容及要求。包括服务内容、服务标准等；
　　（5）对投标人及投标书的要求。包括投标人的资格、投标书的编制要求等；
　　（6）投标报价要求、评标标准和评标方法；
　　（7）招标活动方案，包括招标组织机构，开标时间、地点，方法与程序等；
　　（8）投标书密封要求和送达的截止时间、地点及方式；
　　（9）悔标的责任；
　　（10）物业服务合同的签订说明；
　　（11）其他事项的说明。
　　招标文件的编制可参照市房地资源局制订的示范文本。
　　(三)投标保证金和标书编制补偿金
　　招标文件可载明投标保证金的缴纳、对未中标人编制投标文件的经济补偿方法等内容。
　　招标文件要求由投标人缴纳投标保证金的